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李剑书与涂国钧、广州市万城商业经营管理有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

广州市中级人民法院

民事判决书

2014)穗中法民五终字第291号

上诉人(原审被告)涂国钧,男,汉族,1972年9月6日出生。

委托代理人陈琪璋,广东恒生律师事务所律师。

委托代理人黄京穗,广东恒生律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)李剑书,女,汉族,1983年12月8日出生。

委托代理人朱帆,广东华之杰律师事务所律师。

委托代理人熊蕾,广东华之杰律师事务所实习律师。

原审被告广州市万城商业经营管理有限公司。

法定代表人陈智敏,经理。

委托代理人陈琪璋,广东恒生律师事务所律师。

委托代理人黄京穗,广东恒生律师事务所律师。

上诉人涂国钧因与被上诉人李剑书、原审被告广州市万城商业经营管理有限公司(以下简称万城公司)房屋买卖合同纠纷一案,不服广州市海珠区人民法院(2013)穗海法民三初字第923号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

原审法院经审理查明:涂国钧曾就其与李剑书之间签订的《商铺买卖合同》提出要求李剑书继续履行合同、支付剩余房价款、配合其办妥涉案商铺产权交易过户登记等相关手续及支付逾期付款违约金等的诉讼请求,原审法院作出(2012)穗海法民三初字第1939号民事判决书,认为涂国钧构成违约,应承担相应的民事责任,李剑书有权按照合同约定单方提出和决定解除合同,李剑书明确表示要求解除涉案的《商铺买卖合同》,并将另案提起诉讼,故判决驳回涂国钧的全部诉讼请求。涂国钧不服提出上诉,广州市中级人民法院于2013年8月1日作出(2013)穗中法民五终字第1909号民事判决书,判决:驳回上诉,维持原判。上述判决查明:2011年1月27日,万城公司以涂国钧(出卖人)名义与李剑书(买受人)签订《商铺买卖合同》,订明:买受人购买的商铺为出卖人名下所属物业;买受人所购的商铺属钢筋混凝土结构(房号以附件二上表示为准),该商铺为本合同第一条规定的项目中的:广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202-1铺、2号301铺、2号303-1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102-1铺、14号103-1铺、14号105-1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺(万城小商品交易中心)3层191号铺;该商铺属现房,按套内面积计价,房价款总金额为385000元;付款方式为按揭付款:2011年1月11日前支付195000元,余下房价款190000元向银行申请抵押贷款,由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号;买受人收到出卖人通知(电话通知或书面通知)的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续;如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的,视为逾期付款,按本合同第五条承担违约责任;本合同生效后的210个工作日内,由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续,买受人应提供必要的文件及配合。出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续,按下列方式处理:逾期超过15日的,买受人有权单方提出和决定解除本合同;若买受人决定解除本合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款,并按房价款10%的标准向买受人计付违约金;等。李剑书共向万城公司支付了房款195000元、税费12576元。涂国钧确认万城公司已将上述房款和水费转交给其。

李剑书于2013年3月21日向原审法院提起本案诉讼,请求判令:1、解除李剑书、涂国钧签订的位于广州市海珠区南珠路2号3191铺位的《商铺买卖合同》;2、涂国钧向李剑书返还购房款195000元;3、涂国钧向李剑书支付违约金38500元并退回李剑书支付的税费12576元;4、万城公司对诉讼请求的第2、3项承担连带责任。

原审法院认为,生效的裁判文书已判决涂国钧构成违约,应承担相应的民事责任,李剑书有权按照合同约定单方提出和决定解除合同,现李剑书要求解除合同,合情合理,原审法院予以支持。因涂国钧对解除合同有过错,应承担相应的民事责任,现李剑书要求涂国钧返还已付购房款、税费及按房价款10%的标准计付违约金的请求,符合合同约定,原审法院予以支持。但李剑书主张万城公司存在虚假宣传,要求万城公司承担连带责任,因未能充分举证,故原审法院不予支持。至于涂国钧、万城公司抗辩的其不存在违约行为事由及关于合同解除权的时效问题,因缺乏依据,原审法院不予采纳。综上所述,依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,原审法院于2013年10月28日作出如下判决:一、解除万城公司代涂国钧与李剑书于2011年1月27日签订的《商铺买卖合同》;二、涂国钧在本判决生效之日起10日内,返还房款195000元给李剑书;三、涂国钧在本判决生效之日起10日内,支付违约金38500元、税费12576元给李剑书;四、驳回李剑书的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5092元,由涂国钧负担。涂国钧自本判决生效之日起3日内将应承担的受理费直接向原审法院交纳。

判后,上诉人涂国钧不服原审判决,向本院提起上诉称:一、原审对被上诉人李剑书主张的有权拒绝办理委托过户手续和委托书的公证手续的理由予以支持,违背双方买卖合同、认购书和认购须知的约定内容,没有查明上诉人实际是通知买方交纳办证过户资料(含签署及提交委托过户公证文件),更没有查明被上诉人对委托过户这一交易过户方式在诉讼前一直无异议、愿意配合而仅是主张到场后无法办理的情况。(一)2011年9月5日的通知内容实际包括交纳过户办证资料;(二)双方签订《商铺买卖合同》前已经明确由上诉人通过委托授权的方式办理交易过户手续及买方负有配合提交过户文件的义务;(三)被上诉人签署给上诉人的委托书必须办理公证手续,也是政府对委托过户的公证要求;(四)被上诉人拒绝或者不配合办理委托过户及提交过户所需办证资料应免除上诉人为其“负责”办理产权交易过户的210个工作日的时间责任。二、原审认为上诉人在2011年9月份发给被上诉人的通知中不涉及按揭内容,该认定不但无对应的证据支持,更与上诉人在原审已提交的证据、对方的自述、其他个案业主办理按揭的情况相矛盾,而上诉人现在新提交的大量证据也可充分证实上诉人当时已履行通知业主办理按揭义务,原审法院此判决理由欠缺证据、与事实不符,不能成立。三、原审未查明现场具备办理交易过户和按揭手续的条件的问题。上诉人有充分证据证明在2011年9月17日至9月30日通知被上诉人办理委托过户手续期间,现场具备办理过户条件,只要被上诉人积极履行配合义务,不存在合同约定210个工作日无法过户的情形。四、上诉人尽到了自身的履约义务,造成逾期办证的后果应由被上诉人承担。五、涂国钧另案诉请并不涉及合同解除的问题,原审以该案判决查明及认定的事实作为本案合同解除的定案依据,理据不足。六、另外,随着万城小商品交易中心商铺买卖纠纷系列案件不断增多,大量证据不断涌现,从不同方面证实上诉人履行了通知及现场具备办证条件的合同义务事实;也反映了大量小业主以借助诉讼手段达到单方合法违约以逃避商业风险的真实目的。综上所述,涂国钧上诉请求撤销原审判决第一、二、三项,依法驳回被上诉人原审全部诉请。

被上诉人李剑书答辩称:不同意对方的上诉请求,原审法院认定事实清楚,适用法律正确,请二审法院予以维持。上诉人提及的(2013)穗中法民五终字第1909号案,该案与本案审理的内容是一致的,是在认定涂国钧违约的情况下才做出的判决。如果涂国钧不存在违约行为,其所要求李剑书支付购房款的请求没有理由被驳回。所以本案基于另案生效判决所查明的事实做出判决,是合理合法的。

原审被告万城公司陈述称:(2013)穗中法民五终字第1909号民事判决只是对涂国钧是否违约进行审查,但未对李剑书是否存在违约行为、是否享有单方解除合同的权利等事实进行审理。因此本案原审法院只按另案判决处理本案是没有任何事实依据的,同意上诉人涂国钧的意见,请求二审法院予以审查。

本院二审经庭询调查确认原审查明事实。另外,涂国钧陈述称:其在本案一审中所提交的证据与(2013)穗中法民五终字第1909号案一、二审提交的证据相比,新增了广东华科律师事务所及按揭公司(广州市盈联投资顾问有限公司)出具的相关证明,证实广东华科律师事务所及按揭公司均在现场设点办公。李剑书陈述称:确认涂国钧所述,但新增的证据不属实,华科律师所与按揭公司跟涂国钧有利害关系,其证言在没有其他证据佐证的情况下不应被采信;该两份证据是证人证言,本案一、二审过程中,两证人也未出庭接受质证,所以该两份证据都不应被采信。

本院认为,涉案《商铺买卖合同》明确约定“本合同生效后的210个工作日内,由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续,买受人应提供必要的文件及配合。出卖人如未按合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续,按下列方式处理:逾期超过15日的,买受人有权单方提出和决定解除本合同”。而生效的(2013)穗中法民五终字第1909号民事判决已认定涂国钧未按合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续构成违约,应承担相应的民事责任,并对涂国钧上诉所主张的其迟延办理过户手续并未构成违约等事由进行详细论析,并予驳回;同时上述生效判决亦明确李剑书有权按照合同约定单方提出和决定解除合同。因此,李剑书本案诉请要求解除合同,并要求涂国钧返还李剑书已付的购房款、税费及按房价款10%的标准计付违约金的请求,符合合同约定,理应予以支持。涂国钧并无新证据证明在其迟延申办涉案商铺交易过户手续的过程中,李剑书存有违约等事实,故其上诉认为李剑书无合同约定的解除权以及李剑书本案主张合同解除已经超过时效等问题,缺乏事实和法律依据,本院不予采纳。

综上所述,原审法院认定事实清楚,适用法律正确,本院予以维持;上诉人涂国钧的上诉请求理据不足,依法应予驳回。为此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

本案二审案件受理费5092元,由上诉人涂国钧负担。

本判决为终审判决。

审判长 ?岳为群

代理审判员 ?柳玮玮

代理审判员 ?郑怀勇

二〇一四年二月十一日

书记员 ?杨仁义

广颂忠告

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